商圈




商圈，又名商業中心、商店街、商業區、繁華街，是指城市中由商店、商場、餐館、辦公樓、酒店等商業設施，加上街道、車站、步行街等公共設施所有機組合而成的區域，為城市內主要的精華區與鬧區。較大型的城市會有多個大小不一的商圈，而商務貿易機能較強者會進一步發展為中心商務區。


商圈提供了民眾消費、娛樂的功能，進而促進經濟、藝文流行與城市的活動，商圈也是台灣和中國大陸房地產開發的槪念之一。




目录






  • 1 商業區域與零售商圈


    • 1.1 商業區域的類型


      • 1.1.1 都會型


      • 1.1.2 社區型


      • 1.1.3 辦公型


      • 1.1.4 轉運型


      • 1.1.5 校園型


      • 1.1.6 遊樂型


      • 1.1.7 夜市型




    • 1.2 零售商圈的類型


      • 1.2.1 主要商圈


      • 1.2.2 次要商圈


      • 1.2.3 邊緣商圈




    • 1.3 影響零售商圈的因素


      • 1.3.1 地形


      • 1.3.2 交通


      • 1.3.3 商店組合


      • 1.3.4 競爭者


      • 1.3.5 商店種類


      • 1.3.6 行銷策略






  • 2 商圈舉例


    • 2.1 非洲


    • 2.2 亞洲


    • 2.3 歐洲


    • 2.4 北美洲


    • 2.5 南美洲


    • 2.6 大洋洲




  • 3 參考資料


    • 3.1 引用


    • 3.2 相關書目




  • 4 參見





商業區域與零售商圈


零售店進行地點選擇、產品選擇、定價、推廣等行銷決策時，有「商業區域」與「商圈」這兩個觀念，不過這兩個觀念卻經常被混淆。在日常用語或媒體用字上，經常可以聽到或看看到台北的天母商圈、台中的自由商圈、高雄的五福商圈等。這裡的商圈是指消費者會前往逛街購物的、由一群商店聚集而成的地理區域，也就是商業區域[1]:364。


學術界對商圈（trading area）的定義是「一家商店的顧客所分佈的地理區域」，也就是客戶的來源範圍。例如，當某家商店的主要商圈在方圓一公里內，即它的顧客主要是來自方圓一公里內的區域；當「淡水線捷運線通車之後，淡水鎮商家的商圈變大了」，即由於交通的便利，使更多台北市民會到淡水觀光與消費，因此使淡水商家的顧客分佈變得更廣[1]:365。



商業區域的類型


商業區域（commercial district）是由一群商店所形成的地理區域。按照顧客背景、顧客流動性等因素[1]:365，商業區域可以分為以下幾種類型：



都會型


都會型商業區域是指都市中許多人的主要購物、休閒、娛樂的地方，如台北市東區及西門町和站前商圈、信義計畫區；新北市新板商圈、板橋府中商圈；台中市台中港路、逢甲商圈；高雄市五福商圈、三多商圈、新堀江商圈[1]:365、香港銅鑼灣、尖沙咀。



社區型


社區型商業區域的零售業以服務該社區的居民為主，如台北的民生社區、高雄的尖美社區[1]:365。



辦公型


辦公型商業區域的零售業以服務該區域內的上班人員為主，通常白天生意比晚上好，如台北敦南商圈、松江南京商圈、高雄中正路、台南中正路[1]:365。



轉運型


轉運型商業區域內的人潮主要是因為交通工具轉運而來，因此顧客逗留時間不長，如許多都會與城鎮的火車站附近區域[1]:365。



校園型


校園型商業區域內的顧客多以學生或教職員為主，寒暑假生意較差，例如台灣大學對面的公館、緊鄰成功大學的勝利路及大學路[1]:365、師大夜市。



遊樂型


遊樂型商業區域內的顧客多以遊客為主，人數隨季節與氣候變化，生意較不穩定，如墾丁、日月潭風景區[1]:365。



夜市型


夜市型商業區域內的顧客多為附近之居民，也有遠地慕名而來，晚上生意比白天好，如台北士林夜市、高雄六合夜市、嘉義文化路夜市， [1]:365，臺南花園夜市。


商業區域的分類及意義有助於零售管理中的許多決策。例如：在決定銷售地點時，行銷人員應該考慮所銷售的產品最適合在哪一種商業區域內的顧客；或是某家企業擁有四個連鎖店，分佈在都會型、轉運型、校園型、遊樂型的商業區域內，這家企業應該思考店面的裝潢、產品特性與組合、服務方式、服務方式、營業方式、推廣方式等，是否因不同的區域而有所調整[1]:365。



零售商圈的類型


根據顧客所佔的比率，零售商圈可分成三類：主要商圈、次要商圈、邊緣商圈[1]:366。



主要商圈


主要商圈是最接近商店並擁有最高密度顧客群的區域，涵蓋大約七成的顧客。例如，假設台北101購物中心的大約七成顧客來自台北市，那麼台北市地區就是101的主要商圈。在主要商圈內，商店具備易接近性的競爭優勢，足以吸引顧客上門消費，因而形成非常高的顧客密集度[1]:366。



次要商圈


次要商圈位於主要商圈向外延伸的區域，涵蓋了大約兩成的顧客，顧客密度較小。例如，假設101購物中心扣除了主要商圈內的顧客，發現其餘大部分的顧客來自桃園縣與宜蘭縣，則這些區域就是次要商圈。一家零售店對其次要商圈的顧客仍具有一定的吸引力[1]:366。



邊緣商圈


邊緣商圈的顧客密度很小。這些只佔大約一成的顧客也許是臨時起意或是忠誠度很高，才會特地跑來消費。假設101購物中心扣除了主要商圈與次要商圈內的顧客，新竹以南以及東部地區，可說是101購物中心的邊緣商圈[1]:366-367。



影響零售商圈的因素


除了瞭解不同商圈內的顧客與競爭者特性，另外商圈的形成與範圍大小受到哪些因素的影響[1]:367。相關的影響如下：



地形


河流、湖泊、山丘、叢林等自然地形影響一個地方的橋樑、道路等基礎建設以及人們前往該地購物的意願與能力，進而影響了商圈的形成與範圍。例如，某商店的南邊附近地方雖然人口眾多，卻隔著山丘和河流，使得該地區只能成為次要或邊緣商圈[1]:367。



交通


交通建設影響消費者的購物時間、精力與成本，因此商店所在地的交通越便利，越能吸引消費者去買東西，其商圈也就越大。不少城市因軌道交通的落成，而令車站一帶成為購物熱點，如高雄市捷運通車之後，由於市民流動量增加，流動範圍擴大，因此使得捷運站鄰近商店的商圈也隨著擴大[1]:367；深圳灣大橋的開通，亦令屯門市中心吸引深圳（尤其南山區）市民前往購物。



商店組合


一家商店附近的商店組合會影響這家商店的商圈大小。如果一個地區的商店組合多樣化或是形成互補關係，消費者會因為一次買完的方便性來前往消費，因此會擴大個別店家的商圈範圍，例如購物中心就是仰賴商店多樣性來拓展商圈[1]:367。



競爭者


當一個地區銷售額售類似產品眾多，由於商品種類完整，方便顧客比較購買，而形成強大吸引力，使得遠處的消費者也願意前來，因此擴大了每一家商店的商圈。例如：田尾鄉的「公路花園」集合數十家園藝相關商店，每到週末就吸引許多鄰近縣市的居民前往觀光與消費[1]:367-368。



商店種類


商店內的產品種類會影響其商圈的大小。在各類產品中，便利品的商圈最小，原因人們不願費時搜尋與採購，而只想在鄰近的商店購買。選購品的商圈比便利品的商圈還大，因為消費者願意花費較多的時間與精力選購。而擁有特殊品的商家，商圈相當廣泛，因為特殊品具有相當高的價值與風險，而且多採用獨家式配銷，消費者願意花許多時間到遠地的商店購買[1]:368。



行銷策略


行銷策略會影響商店的吸引力、消費者光顧的意願等，因而會影響商圈的規模。例如：產品組合越廣或越有特色、價格越低或推廣活動越積極、就越能吸引較遠的顧客而擴大商圈。許多量販店就是憑著產品廣度、價格低廉、促銷優惠等，而創造比許多商店還廣大的商圈[1]:368。



商圈舉例



非洲



  • 約翰尼斯堡：andton City


亞洲





上海南京路





東京銀座





香港銅鑼灣




  • 東京：銀座、涉谷、新宿


  • 大阪：心齋橋、梅田


  • 橫濱：橫濱中華街


  • 北京：王府井


  • 上海：南京路、新天地、淮海路


  • 廣州：上下九路、北京路、天河路


  • 深圳：華強北、東門、人民南、會展中心、南山中心區


  • 武漢：江漢路


  • 杭州：武林廣場地下商城


  • 寧波：天一廣場


  • 廈門：中山路


  • 首爾：明洞、江南大路


  • 香港：銅鑼灣、尖沙嘴、旺角、荃灣市中心、沙田市中心、屯門市中心、大埔市中心


  • 澳門：大三巴至議事亭前地及新馬路一帶


  • 新加坡：烏節路


  • 大台北地區：台北：西門町、台北東區、信義計畫區、台北站前、新北市:(新板特區)


  • 台中：一中商圈、逢甲夜市


  • 高雄：五福商圈、三多商圈、巨蛋商圈


  • 台南：花園夜市，海安商圈，中正銀座商圈


  • 曼谷：拍喃一路、考山路


  • 雅加達：Central business district


  • 吉隆坡：武吉免登


  • 馬尼拉：馬卡蒂


  • 胡志明：Central business district


  • 孟買：Linking Road


  • 新德里：Khan Market


  • 特拉維夫：Ramat Aviv


  • 貝魯特：ABC Centre Achrafieh


  • 杜拜：Mall of the Emirates



歐洲





巴黎香榭麗舍大街





米蘭蒙特拿破仑大街





倫敦牛津街




  • 維也納：克恩滕大街


  • 布魯塞爾：Rue Neuve


  • 索菲亞：Vitosha Blvd


  • 布拉格：瓦茨拉夫广场、护城河街


  • 哥本哈根：Østergade/Strøget


  • 赫爾辛基：City centre


  • 巴黎：香榭麗舍大街、聖奧諾雷市郊路、奧斯曼大道


  • 慕尼黑：考芬格大街


  • 雅典：Ermou


  • 布達佩斯：瓦茨街


  • 都柏林：格拉夫頓街


  • 米蘭：蒙特拿破仑大街


  • 羅馬：孔多蒂街


  • 阿姆斯特丹：Kalverstraat


  • 奧斯陸：Karl Johan Gate


  • 華沙：ul. Chmielna／ul. Nowy Swiat


  • 里斯本：希亞多／自由大道


  • 布加勒斯特：Bulevardul Magheru, Calea Victoriei


  • 莫斯科：馴馬場廣場／特維爾大街


  • 布拉迪斯拉发：Downtown


  • 馬德里：Calle Preciados


  • 斯德哥爾摩：Biblioteksgatan


  • 日內瓦：Rue de Rhone


  • 蘇黎世：車站大街


  • 伊斯坦堡：Bağdat Caddesi, Abdi İpekçi


  • 倫敦：牛津街、龐德街、科文特花园



北美洲




洛杉磯羅迪歐大道





紐約第五大道




  • 多倫多：Bloor Street


  • 溫哥華：洛遜街


  • 墨西哥城：Mazaryk/Perisur


  • 波士頓：紐伯里街


  • 芝加哥：北密歇根大街


  • 洛杉磯：羅迪歐大道


  • 紐約：時報廣場、第五大道、 東57街、麥迪遜大道


  • 舊金山：聯合廣場



南美洲




布宜諾斯艾利斯Avenue Santa Fe




  • 布宜諾斯艾利斯：Avenue Santa Fe, Florida Street


  • 里約熱內盧：Rio Sul Shopping


  • 聖保羅：Iguatemi Shopping



大洋洲





悉尼Pitt Street Mall




  • 布里斯班：Queen Street Mall


  • 悉尼：Pitt Street Mall


  • 奧克蘭：Queen Street


  • 威靈頓：Lambton Quay



參考資料



引用





  1. ^ 1.001.011.021.031.041.051.061.071.081.091.101.111.121.131.141.151.161.171.181.191.201.21 曾光華. 第十二章〈零售、批發、物流〉. 《行銷學：探索原理與體驗實務》. 2007. 




相關書目



  • 《行銷管理》，第三版，華泰文化，林建煌，台北市，2005年

  • 《行銷管理》，第三版，新陸書局，洪順慶，台北市，2005年

  • 《行銷學原理》，華泰文化，黃俊英，台北市，2004年

  • 《行銷學的世界》，第三版，天下文化，黃俊英，台北市，2005年

  • 《行銷學：理論與實務》，前程企管，葉日武，台北市，2000年



參見



  • 商業區

  • 中心商務區





规范控制

  • NDL: 00572305



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